Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
En España casi todas las hipotecas usan el sistema francés: pagas la misma cuota cada mes. Al principio casi todo son intereses; con el tiempo, la parte de capital crece. La cuota se calcula así:
Fórmula M = P × r × (1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
M es la cuota, P el capital prestado, r el tipo mensual (TIN ÷ 12) y n el número de cuotas. Ejemplo: 200.000 € al 3 % a 30 años → M = 843 €.
Qué incluye tu gasto mensual
Además de capital e intereses, como propietario pagarás:
- IBI — impuesto municipal anual sobre el valor catastral.
- Seguro de hogar — obligatorio el de daños (incendio) por ley hipotecaria.
- Seguro de vida — opcional, aunque el banco lo ofrece como vinculación.
- Comunidad de propietarios — en pisos y urbanizaciones.
- Mantenimiento — reserva alrededor del 1 % del valor al año.
Cuota mensual por cada 100.000 € prestados
Solo capital e intereses, cuotas mensuales. Para 200.000 € multiplica por 2.
| Tipo | 15 años | 20 años | 25 años | 30 años |
|---|---|---|---|---|
| 3 % | 691 | 555 | 474 | 422 |
| 3,5 % | 715 | 580 | 501 | 449 |
| 4 % | 740 | 606 | 528 | 477 |
| 4,5 % | 765 | 633 | 556 | 507 |
| 5 % | 791 | 660 | 585 | 537 |
| 5,5 % | 817 | 688 | 614 | 568 |
| 6 % | 844 | 716 | 644 | 600 |
| 6,5 % | 871 | 746 | 675 | 632 |
| 7 % | 899 | 775 | 707 | 665 |
| 7,5 % | 927 | 806 | 739 | 699 |
| 8 % | 956 | 836 | 772 | 734 |
Por qué compensa amortizar anticipadamente
Cada amortización reduce directamente el capital pendiente y dejas de pagar intereses sobre esa cantidad. En 200.000 € al 3 % a 30 años, pagar 100 € más al mes ahorra unos 18.000 € de intereses y acorta la hipoteca casi 5 años. La comisión por amortización anticipada está limitada por ley (Ley 5/2019): máximo 0,25 % los primeros 3 años o 0,15 % hasta los 5 en variable; 2 % los primeros 10 años y 1,5 % después en fija.
Hipotecas en España, Europa y otros países
Las matemáticas son iguales en todas partes, pero las costumbres no. Elige tu mercado para cargar valores adecuados:
- España — hipotecas fijas, variables (Euríbor + diferencial) o mixtas; los bancos financian normalmente hasta el 80 % del valor de tasación. Gastos de compra ≈ 10–12 %.
- Francia y Bélgica — tipo fijo a 20–25 años, seguro del prestatario aparte y endeudamiento máximo del 35 %.
- Alemania y Austria — amortización inicial del 2–3 % y tipo fijo a 10–15 años; después se refinancia el capital pendiente.
- Reino Unido — tipo fijo a 2 o 5 años, préstamo limitado a unas 4,5 veces los ingresos.
- Estados Unidos — 30 años a tipo fijo, seguro PMI con menos del 20 % de entrada.
- Canadá — amortización a 25 años, capitalización semestral, seguro CMHC con menos del 20 % de entrada.
TIN o TAE
El TIN determina tu cuota. La TAE incluye además comisiones y seguros obligatorios y la frecuencia de pago, por lo que sirve para comparar ofertas. La calculadora la obtiene a partir de los flujos reales.
Consejos antes de firmar
- Que la cuota no supere el 30–35 % de tus ingresos netos.
- Ahorra al menos el 20 % de entrada más los gastos (≈ 30 % del precio).
- En una variable, prueba con «Cambios de tipo» una subida de 2 puntos.
- Valora el coste real de las vinculaciones (seguros, nómina) frente a la rebaja del diferencial.
- Compara al menos tres ofertas con la pestaña «Comparar».
Resultados orientativos, sin valor de oferta ni de asesoramiento financiero. Las condiciones dependen del banco y de tu perfil — la FIPER y la FEIN de tu banco son las que valen.