Comment est calculée la mensualité d’un prêt immobilier
Un prêt amortissable classique se rembourse par mensualités constantes. Au début, elles servent surtout à payer les intérêts ; puis la part de capital augmente. La mensualité (hors assurance) se calcule ainsi :
Formule M = P × r × (1 + r)n ÷ ((1 + r)n − 1)
M est la mensualité, P le capital emprunté, r le taux mensuel (taux annuel ÷ 12) et n le nombre d’échéances. Exemple : 250 000 € à 3,3 % sur 25 ans → M = 1 225 €, plus l’assurance emprunteur (0,30 % → 62,50 € par mois).
Ce que comprend votre budget mensuel
En plus du capital et des intérêts, un propriétaire paie :
- L’assurance emprunteur — exigée par la banque, souvent 0,10–0,40 % du capital par an ; vous pouvez en changer à tout moment (loi Lemoine).
- La taxe foncière — variable selon la commune.
- L’assurance habitation — obligatoire en copropriété.
- Les charges de copropriété — pour les appartements.
- L’entretien — prévoyez 1 % de la valeur du bien par an.
Mensualité pour 100 000 € empruntés
Capital et intérêts seulement, hors assurance. Pour 250 000 €, multipliez par 2,5.
| Taux | 15 ans | 20 ans | 25 ans | 30 ans |
|---|---|---|---|---|
| 3 % | 691 | 555 | 474 | 422 |
| 3,5 % | 715 | 580 | 501 | 449 |
| 4 % | 740 | 606 | 528 | 477 |
| 4,5 % | 765 | 633 | 556 | 507 |
| 5 % | 791 | 660 | 585 | 537 |
| 5,5 % | 817 | 688 | 614 | 568 |
| 6 % | 844 | 716 | 644 | 600 |
| 6,5 % | 871 | 746 | 675 | 632 |
| 7 % | 899 | 775 | 707 | 665 |
| 7,5 % | 927 | 806 | 739 | 699 |
| 8 % | 956 | 836 | 772 | 734 |
L’intérêt des remboursements anticipés
Chaque remboursement anticipé réduit directement le capital restant dû. Sur 250 000 € à 3,3 % sur 25 ans, verser 5 000 € de plus par an fait économiser plus de 40 000 € d’intérêts et raccourcit le prêt d’environ 8 ans. Attention aux IRA : jusqu’à 6 mois d’intérêts, plafonnées à 3 % du capital remboursé (souvent négociables à 0).
Le crédit immobilier en France, en Europe et ailleurs
Les calculs sont identiques partout, les usages non. Choisissez votre marché pour charger des valeurs adaptées :
- France & Belgique — taux fixe sur 20–25 ans, assurance emprunteur en plus du taux, taux d’endettement plafonné à 35 % (HCSF), durée max. 25 ans (27 dans le neuf). Frais de notaire ≈ 7–8 % dans l’ancien.
- Allemagne & Autriche — amortissement initial de 2–3 % et taux fixe sur 10–15 ans, puis refinancement du capital restant.
- Espagne — prêts fixes, variables (Euribor + marge) ou mixtes, en général jusqu’à 80 % de la valeur.
- Royaume-Uni — taux fixe sur 2 ou 5 ans, prêt limité à environ 4,5 fois les revenus.
- États-Unis — 30 ans à taux fixe, assurance PMI si l’apport est inférieur à 20 %.
- Canada — amortissement sur 25 ans, capitalisation semestrielle, assurance SCHL sous 20 % d’apport.
Taux nominal ou TAEG ?
Le taux nominal fixe la mensualité. Le TAEG inclut en plus les frais de dossier, la garantie et l’assurance emprunteur : c’est le bon indicateur pour comparer les offres. Le simulateur le calcule à partir des flux réels.
Conseils avant de signer
- Restez sous 35 % d’endettement, assurance comprise.
- Faites jouer la délégation d’assurance : elle peut réduire fortement le coût total.
- Négociez la suppression des IRA et la modularité des échéances.
- Comparez au moins trois offres avec l’onglet « Comparer ».
- Gardez une épargne de précaution après l’achat.
Résultats indicatifs, sans valeur d’offre ni de conseil financier. Les conditions dépendent de la banque et de votre profil — seule la FISE de votre banque fait foi.